[葉檀]葉檀：房地產(chǎn)市場不會大規(guī)模崩潰 實(shí)體靠它撐著

【天地網(wǎng)訊】

　　葉檀

　　復(fù)旦大學(xué)歷史系博士，中央電視臺財經(jīng)頻道特約評論員。學(xué)術(shù)研究方向?yàn)檎问放c經(jīng)濟(jì)史。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》首席評論員，《交易時間》財經(jīng)評論員，華南理工大學(xué)客座教授。有“經(jīng)濟(jì)女俠”之稱。著有《中國房地產(chǎn)戰(zhàn)爭》、《拿什么拯救中國經(jīng)濟(jì)》等。

　　2014年被視為全面深化經(jīng)濟(jì)體制改革元年，這一年將迎來全方位轉(zhuǎn)型和改革，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，財富大遷移大洗牌。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程會比較緩慢而痛苦。制度改革的陣痛，伴隨著新興市場債務(wù)風(fēng)險和中國內(nèi)部貨幣去杠桿，中國的影子銀行、股市、房地產(chǎn)市場等資本貨幣市場將受到?jīng)_擊。在改革元年，中國經(jīng)濟(jì)將面臨怎樣的挑戰(zhàn)與機(jī)遇？應(yīng)采取什么改革措施，來維持經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢？

　　經(jīng)濟(jì)隱性負(fù)債率高

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大悲劇是什么？是污染了之后還不賺錢，環(huán)境污染了產(chǎn)品還賣不出去。

　　珠三角、長三角一年進(jìn)口“洋垃圾”百萬噸。根據(jù)美國國際貿(mào)易委員會的數(shù)據(jù)，自2000年至2011年，中國從美國進(jìn)口的垃圾廢品交易額從最初的7.4億美元飆升到115.4億美元，2011年占中國從美國進(jìn)口貿(mào)易總額的11.1%，僅次于農(nóng)作物、電腦和電子產(chǎn)品、化學(xué)品和運(yùn)輸設(shè)備。

　　洋垃圾進(jìn)口拆解之后成為原材料，利潤高昂所以屢禁不絕。我國在上世紀(jì)八九十年代資本回報率很高，清華大學(xué)白重恩教授持續(xù)計算，結(jié)果是，調(diào)整價格之后的稅后投資回報率，1993年高達(dá)15.67%，在2000～2008年還曾穩(wěn)定在8%～10%，2012年降低到2.7%的新低水平。那時候污染有高收益，環(huán)境、疾病的隱性負(fù)債我們還看不到，人們有一種精神頭，雖然穿著中山裝照樣覺得自己的未來很有盼頭?？墒乾F(xiàn)在呢，做實(shí)業(yè)不賺錢，資本回報率只有3%不到，融資成本起碼在10%以上，溫州民間借貸平臺起碼在15%以上，實(shí)業(yè)還有什么做頭。所以現(xiàn)在很多人不做實(shí)業(yè)了，中國提前進(jìn)入了資本時代，從數(shù)據(jù)一看就知道了，炒房過去的年化收益率在大城市起碼15%以上，炒房賺錢，做實(shí)業(yè)辛苦，傻瓜才做呢。

　　實(shí)業(yè)下來了，隱性負(fù)債也就水落石出了。審計署審計的地方債務(wù)率截至2013年6月底，貌似不高，還可以接受，一旦土地收入下降，類似于溫州這樣的城市就有破產(chǎn)風(fēng)險。水、土壤、空氣高度污染，有些地方癌癥發(fā)病率很高。我剛剛從一個煤炭城市回來，那個地方空氣比黑乎乎更差，看著是黃澄澄的，彌漫著一股一氧化碳的封閉煤球爐的味道，一下飛機(jī)就可以聞到。我說你們這里人怎么能適應(yīng)，他說沒有關(guān)系，我們這里人的命很硬??！我第二天起來發(fā)現(xiàn)我也聞不到了，人的適應(yīng)能力是非常強(qiáng)的，可潛在的風(fēng)險沒有辦法適應(yīng)。

　　很多地方官方說，我們這里窮，發(fā)展不能超前，污染了之后才可以賺錢。以前長三角、珠三角等地區(qū)，因?yàn)槿谌肓巳虻慕?jīng)濟(jì)鏈條，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，污染了之后是能夠賺錢，但現(xiàn)在山東河北等地的鋼鐵企業(yè)，一落地就陷入產(chǎn)能過剩泥潭，污染了之后一分錢都賺不到，大量投資的資產(chǎn)價值為零，企業(yè)負(fù)債大幅上升，才導(dǎo)致高利貸橫行寅吃卯糧。去年一噸鋼收益是0 .84元，也就是你順利賣出去一噸鋼，剛好夠買一個雞蛋，恭喜你，你贏利了！

　　三來一補(bǔ)產(chǎn)業(yè)出口前景不妙，東莞騰籠換鳥才如此艱難。歐洲不帶你玩了，尤其是美國搞的T PP、T T IP，都未見中國身影。后WT O時代如果不能融入自貿(mào)體系，中國的出口就會出現(xiàn)危機(jī)，為出口準(zhǔn)備的產(chǎn)能大量過剩。這就是現(xiàn)在最大的危機(jī)。

　　企業(yè)負(fù)債率高的實(shí)質(zhì)是資本回報率下降，資本回報率低的背面就是負(fù)債率高。長三角農(nóng)村地區(qū)以前小作坊生產(chǎn)，前店后廠，前面開店，后面弄兩條生產(chǎn)線，假設(shè)生產(chǎn)線價值200萬元，一年利潤20%，還是挺賺錢的，能夠五年左右還清銀行貸款?？僧a(chǎn)品過剩的時候，這200萬元的資產(chǎn)有可能一文不值，可銀行的200萬元貸款一分不少，還得付利息，所以現(xiàn)在的負(fù)債率特別高，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表惡化了。

　　政府像企業(yè)一樣到處投資導(dǎo)致負(fù)債率高，地方政府官員像董事長、總經(jīng)理，企業(yè)的負(fù)債率也特別高。截至去年底，中國私人部門(居民和私人企業(yè))債務(wù)與國內(nèi)生產(chǎn)總值(G D P)的比例為131%.盡管遠(yuǎn)低于美國的200%左右，但遠(yuǎn)高于發(fā)展中國家的平均水準(zhǔn)，這個數(shù)字已經(jīng)非常高了，因?yàn)榘l(fā)展中國家的正常水平約為50%.這就是高利貸盛行的土壤。

$pager$ 　　警惕實(shí)體經(jīng)濟(jì)破產(chǎn)

　　最近的熱點(diǎn)新聞是人民幣匯率逆轉(zhuǎn)，從長期溫和上漲轉(zhuǎn)而下跌，跌勢迅猛，即期匯率一周兌美元下跌1.7%，做人民幣匯率結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)紛紛爆倉。

　　外管局解釋人民幣匯率下跌是市場行為，可能吧。但今年以來熱錢有流入跡象，這是危險信號。流出去的都是長期財富生成的錢，流進(jìn)來的都是熱錢，這是期限錯配，同時央行必須要回收貨幣，否則人民幣發(fā)行擴(kuò)大，又是泡沫。2014年1月銀行結(jié)售匯順差4475億元人民幣，其中銀行代客結(jié)售匯順差4658億元，自身結(jié)售匯逆差183億元，創(chuàng)一年新高。

　　央行一穩(wěn)健，風(fēng)雨飄搖的股票市場在低迷行情中劇幅振蕩。央行解釋，貨幣松緊與股票無關(guān)，去年沒有回收貨幣，股票照樣下跌，該跌還是跌，跟我們沒有關(guān)系。緊接著外管局說，最近人民幣匯率下跌，跟我們一點(diǎn)關(guān)系也沒有，是市場行為。最后16家上市銀行，除了兩家之外，聯(lián)合出來喊話說沒有收緊房貸。

　　為什么這些銀行要這么說呢？

　　因?yàn)橹袊Y產(chǎn)價格不能大幅下跌，那要出大事的，首先各城市會處于破產(chǎn)的境地，比如涉煤城市、涉礦城市，今年大家做信托要小心，涉煤涉礦信托以后包括涉房信托，都有相當(dāng)大的風(fēng)險存在，當(dāng)然涉房信托的風(fēng)險會稍微延后一些。所以，如果房價大幅下挫，中國政府企業(yè)與銀行的資產(chǎn)負(fù)債表將崩潰。

　　經(jīng)濟(jì)質(zhì)量好轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是效率上升。目前資本收益率下降說明效率下降，其中最重要的是制度效率極低。

　　以義烏為例，一天發(fā)送的物流30萬單，去年7月的數(shù)據(jù)，每天從義烏發(fā)往世界各地的B2C包裹超過10萬單。一份來自市商務(wù)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月底，全市外貿(mào)B2C賣家超11.2萬家，交易額實(shí)現(xiàn)翻番增長。但目前的制度不支撐快速電商通關(guān)，2012年4月，大批網(wǎng)上代購商戶痛苦不堪，相關(guān)電商平臺上的“全球購”交易量已銳減1/3，更多小型平臺已停止服務(wù)?？缇迟徫镂锪鬓D(zhuǎn)運(yùn)公司也備受煎熬，它們的單量有的跌去1/3，有的已裁員2/3.《萬國郵聯(lián)公約》規(guī)定，進(jìn)境郵遞物品是指外國(地區(qū))郵企使用聯(lián)盟規(guī)定單式并交由中國郵政在中國地區(qū)投遞的物品?？缇侈D(zhuǎn)運(yùn)公司并非郵政公司，海關(guān)新政關(guān)閉這一通路的理由正在于此。所有境外快遞企業(yè)使用E M S清關(guān)派送的包裹，不得按進(jìn)境郵遞物品辦理清關(guān)手續(xù)。只有使用對方國家郵企經(jīng)郵政網(wǎng)絡(luò)承攬的，按萬國郵聯(lián)規(guī)定單式并交由中國郵政在中國投遞的包裹才可使用?？缇畴娚痰耐ǖ?、稅收都不通暢，極大地影響了義烏等地電子外貿(mào)的發(fā)展。

　　制度性低效對實(shí)體經(jīng)濟(jì)是雪上加霜，最近跑路的一位浙江永康的女企業(yè)家，是做進(jìn)出口貿(mào)易的。進(jìn)出口貿(mào)易其實(shí)就是開一些信用證，來來回回地倒騰，這些人不再做實(shí)業(yè)，實(shí)際上是在進(jìn)行金融套利，玩不下去了一跑了之。

　　中國最敏感的資金是做房地產(chǎn)資金，從李嘉誠到楊國強(qiáng)都在全球布局，成為國際企業(yè)。2013年在中國在海外投資商業(yè)地產(chǎn)，每年以百分之一百多的速率在增長，今年還會增長。中國人全球買地、買農(nóng)場、買葡萄莊園，這是一個資金全球布局的狀態(tài)。李嘉誠不必說，比如碧桂園最近在澳大利亞買了一塊地，萬科、萬達(dá)、萬通、聯(lián)想都在走國際化之路。本身未可指責(zé)，如果是因?yàn)樾判牡兔猿蔀橘Y金永久出游，就非常糟糕，一個經(jīng)濟(jì)體如果沒有長期資金和信心預(yù)期的話，那么所有的投資產(chǎn)品價格遲早會下挫，也就是說買什么就跌什么，買黃金就黃金跌，買房地產(chǎn)就房地產(chǎn)跌，喝一口涼水還塞牙。

$pager$ 　　房地產(chǎn)具有特殊意義

　　很多人都說為什么你葉檀說中國房地產(chǎn)市場不會下跌，我說的是總體振蕩，增速微跌，但不會大規(guī)模崩潰。房地產(chǎn)市場不撐不行，因?yàn)閷?shí)體被掏空暫時必須撐著，等經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)新的支柱產(chǎn)業(yè)上來再說。

　　中國房地產(chǎn)市場具有特殊的意義，在國內(nèi)，每一個城市都有新區(qū)，發(fā)改委調(diào)研省會城市平均有4個以上新區(qū)。我看到的情況是每一個新區(qū)都比老城區(qū)大，所有的新區(qū)都在建房子。中國地方債務(wù)之所以沒有崩盤，虧了去年的4萬億土地收入，所以房地產(chǎn)和地方財政、和G D P密切相關(guān)，房地產(chǎn)是地方政府最大宗的套現(xiàn)資產(chǎn)，也是G D P的重要來源。

　　審計署公布的數(shù)據(jù)，截至2013年6月底，直接承諾用土地來償還地方政府負(fù)債的權(quán)重為37%，如果是間接的金融抵押換取銀行貸款信托融資，幾乎90%抵押品與房地產(chǎn)有直接間接關(guān)系。我們所說的家庭資產(chǎn)配置包括買黃金、買股票、換美元、購置房地產(chǎn)等。在中國的家庭資產(chǎn)配置 里，房地產(chǎn)配置最高的是北京 ，83.8%；其次是上海，76.5%，一線城市如果房價下跌，中產(chǎn)收入以上階層將會破產(chǎn)，消費(fèi)能力更低。

　　這兩年經(jīng)濟(jì)狀況不大好，但多數(shù)人還在消費(fèi)，沒有覺得日子很難過。企業(yè)情況不好，但城市家庭資產(chǎn)這兩年平均增長了19.6%，財富還在增值，這就很奇怪了，為什么經(jīng)濟(jì)不好財富還在增值呢，因?yàn)檫@兩年家庭房產(chǎn)的價值平均上升了26.8%，你什么都沒有干，就只有兩套房子，做著夢就可以笑醒了，因?yàn)榉孔佑譂q價了。

　　總體來說，大家記住一點(diǎn)，以現(xiàn)在這么大的風(fēng)險程度，以那么高的資產(chǎn)配置，以那么多的貨幣，房地產(chǎn)要下跌的話，這就意味著要么有另外一個泡沫起來，要么就是中國經(jīng)濟(jì)趴在地上動彈不得。政府應(yīng)該不會允許這樣的情況發(fā)生，任何一個明智的人都知道不會這樣，所以銀行才會全體辟謠。

　　判斷房地產(chǎn)不會崩盤，不說明我有什么利益牽扯其中，世界上沒有鐵嘴，說漲就漲、說跌就跌嗎？市場有市場的規(guī)律，不是我們可以說了算的。

　　資產(chǎn)配置整合很有必要

　　接下來這幾年有些人會破產(chǎn)、有些城市會破產(chǎn)，新興行業(yè)會起來，不破不立，新的經(jīng)濟(jì)模式正在興起。

　　這兩年會看到金融市場冰火兩重天：一方面資金無處可去，不知道配置到什么地方；另一方面企業(yè)非常缺錢，這個時候?qū)τ诖蠖鄶?shù)人來說進(jìn)行資產(chǎn)配置很有必要。

　　一些高收益投資產(chǎn)品會率先倒下，尤其是與高利貸相關(guān)的，絕不能碰。大家不希望成為到處維權(quán)的苦主，就不要貪婪。

　　無論是創(chuàng)業(yè)還是股票，都反映出新興行業(yè)的熱點(diǎn)。多數(shù)創(chuàng)業(yè)者都融入到互聯(lián)網(wǎng)之中，互聯(lián)網(wǎng)一個月之內(nèi)就可以顛覆一個行業(yè)，如出租車行業(yè)，如互聯(lián)網(wǎng)理財。當(dāng)然現(xiàn)在又要被重新顛覆，因?yàn)閭鹘y(tǒng)行業(yè)開始揭竿反擊了。從理論來說，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)可以在最短的時間內(nèi)顛覆傳統(tǒng)行業(yè)，從股票板塊指數(shù)看，新興的小公司依然會受到追捧。

　　跟上新興行業(yè)的脈動，家庭分散配置金融資產(chǎn)，房產(chǎn)最高不要超過50%，其他分別是股票、美元等，進(jìn)行對沖，可以在經(jīng)濟(jì)振蕩中維持基本有尊嚴(yán)的生活。

　　(南都評論記者張?zhí)炫?實(shí)習(xí)生文麗娟 整理)

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